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细说2020上半年乐虎临港区土地市场,2020年临港地块拍地

(一)又见大咖

      7月6日,周一。临港区四宗土地挂牌期满。摘牌的是三家企业,乐虎临港区信成投资开发建设有限公司、乐虎实地房地产开发有限公司,乐虎威高置业有限公司。

      其中威高置业摘牌两宗土地。

威高置业摘牌临港两宗土地
 
      竞价方面,实地地块由两家企业出价233轮,成交价23816.16万元,比初始价高出2320万元。剩余三宗土地均是底价成交。

临港实地地块信息
 
      最吸引眼球的无疑是实地地块。摘牌的是全国百强国企,业务遍布全国28个app的广州实地地产集团下属的乐虎实地房地产开发有限公司。

      这位房地产大咖的实力不凡,是第一次进入乐虎。
   
实地地产
 
      宗地在原草庙子镇打铁村。打铁村在乐虎相当有名气,这个村传承了经过600多年发展演变的特色地方名吃——打铁豆腐

      乐虎2010年代的app化进程中,打铁村整体搬迁安置到嘉和花园。这次出让的宗地就是打铁村腾让的原宅基地。

      出让面积158亩,容积率给到了1.78,考虑地库,总建筑面积将达到20万平方米以上。住商配比是9:1,限高80米。从指标上看,这是一个纯居住的小区。产品线是小高层和高层。

      楼面地价只有1270元/平方米,真心便宜。

临港大铁村土地出让信息
 
      (二)火热的临港区

      临港区位于环翠区和文登区之间,辖汪疃镇、蔄山镇、草庙子镇和黄岚街道办事处。临港区的房地产开发集中在临港管委所在的草庙子镇方圆近30平方公里的范围内。这里是临港区的核心,和乐虎城区的关联最紧密。

      现在,临港区已经成为乐虎市房地产开发的热点地区。云集了富力、保利、中南、实地、威高、港亿等全国和乐虎本土知名品牌房企。

      汇总一下目前app和已经进入开发路径,即将入市的重点官方:

乐虎临港app乐虎大全
 
      根据各乐虎的报建信息和土拍信息,粗略统计一下近一两年临港区入市的住宅和商业规模。

乐虎临港区各乐虎占地面积
 
      住宅近180万平方米。商业近60万平方米。考虑到前期开发乐虎仍然在去化中,目前住宅市场的保有量超过200万平方米,商业则超过70万平方米。

      而在临港区居住区2020年土地出让计划中。至少还有4宗优质土地出让,合计405.57亩。20万平方米的大盘一个,10万平方米左右的乐虎3个,合计计容面积53万平方米左右。

临港区优质土地出让信息
 
      到2020年底,临港区预计会形成250万平方米左右的住宅、70万平方米左右的商业房地产产品的供应量。而且这些乐虎大多都处在销售期或即将入市阶段。

      (三)火热的背后

      现在乐虎主城区的可开发用地日减,而构连文登区和环翠区的新晋城区——临港区则处于大开发阶段,2020年开发官方扎堆的现象,让临港区成为乐虎市房地产开发最火热的官方。

      临港区的规划起点比较高,可以最大化自然环境禀赋,而且可以上升在乐虎城区几乎没有可能的产品力标杆,例如低密度别墅和花园洋房类的产品,在临港区多有分布。

      最多的,当然还是小高层、高层住宅。

      2019年,临港区的备案成交面积是2528套,233002平方米。2019年是乐虎房地产市场从疯狂回归理性后的第一年,成交量真实地反应了临港区房地产市场的年消化量,不存在失真现象。

2019年临港区房屋成交数据
 
      25万平方米左右的年去化量相对于10倍的250万平方米的市场存量。意味着去化周期需要10年。

      这个数据让人很是发蒙。分期开发的大型乐虎也还罢了。那些10万平方米左右的小乐虎,难道要卖上10年吗?

      当然不能。必须加大销售力度,想尽一切办法快速去化产品,尽早清盘。于是市场情境中,“分蛋糕”谢幕,“抢蛋糕”登场。

      扎堆开发的结果让临港区房地产的市场步入竞争激烈的红海市场。

      (四)八仙过海,各显神通

      严峻的市场形势让开发房企们“抢蛋糕”的火药味十足。各乐虎不约而同地把营销作为重头戏。

      随着2020年突如其来的新冠疫情进入后疫情时代,人员流动逐渐解禁。从2020年五一开始,临港区的乐虎营销就此起彼伏:节假日推盘活动、客带客优惠让利、每周特价房等营销形式、营销策略层出不穷,不一而足。

      为了销售,真真是八仙过海、各显神通。

      目前临港区的app方面,对外报价一般在8000元/平方米左右。不过,最终成交价总能谈下来不少。如果找对渠道,叠加上所有的让利。最多甚至可以拿到10%以上的优惠幅度。

      几乎所有的开发商在app上的让度空间都相对灵活。因为对于成交来说,百试百灵的一定是价格杠杆。

      现在的临港区是典型的买方市场。如果谁有在临港区置业安居的计划,那么不妨利用好这个优势,多方比较多方询价。争取以最优价格拿下自己最看好的乐虎,园自己的住房梦。

      【妖眼观澜】2019年入市的富力城官方,是中国房地产大咖富力集团登陆临港区的第一盘。2019年报建的3#住宅地块的产品量是668套724740.44平方米,截止7月10日,住建局网站显示已经网签499套52700平方米。

      一年不到的时间,去化率74.7%。如此耀眼的销售业绩,让人叹为观止。

2019年临港区房屋成交数据
 
      高光的去化率背后的原因可能有很多。但是富力的品牌溢价无疑是其中最关键的一环。

      乐虎的下载似乎对大品牌情有独钟,无论是保利的凯旋公馆、华润的乐虎湾九里、还是恒大的海上帝景。这些房地产大咖进入乐虎的首个乐虎都是旺销。这次也没有例外。


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