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解析:中海入驻乐虎,金线顶再创乐虎土拍楼面价新高

     5月22日,碧桂园、中海、华润、华发、绿城、海信等中国最具实力的一线品牌房企云集, 群雄角逐金线顶两宗地块,经过104轮激烈角逐,最终中海地产和海信地产(海城实业)过关斩将、力拔头筹,备受乐虎市场关注的金线顶地块终于尘埃落定,乐虎金线顶掌两个上明珠分别喜嫁央企才子中海地产和山东巨头海信地产。至此,中海正式入驻乐虎,金线顶创乐虎出让土地楼面地价新高。


 
     【地块1名称】威自然资经挂字〔2020〕2-1号
     【位置】环翠区渔港路南、刘公岛路西
     【土地用途】住宅兼容商业(商业占比20%)
     【地块指标】占地53944㎡(80.92亩),最大建筑面积107888㎡,容积率2.0,绿地率>40%,建筑密度<20%
     【其他要求】本地块竞得人所缴纳的出让金中须包含经商务部门认定的6500万美元的外资,增价幅度每手500万元
     【起拍价】总地价款72423.4万元,楼面价6712.83元/㎡
     【成交价】99923.4万元,楼面价9262元/㎡,溢价27500万元,溢价率39.97%
     【出价及竞得单位】华润、华发、绿城、碧桂园、恒大、海信、中海共七家出价,经过56手竞价后,最终由济南中海地产投资有限公司竞得。

     【地块2名称】威自然资经挂字〔2020〕2-2号
     【位置】环翠区渔港路北、刘公岛路西
     【土地用途】住宅兼容商业(商业占比20%)
     【地块指标】占地45197㎡(67.8亩),最大建筑面积108472.8㎡,容积率2.4,绿地率>40%,建筑密度<20%
     【其他要求】本地块竞得人所缴纳的出让金中须包含经商务部门认定的6500万美元的外资,增价幅度每手500万元
     【起拍价】总地价款70918.8万元,楼面价6537.93元/㎡
     【成交价】94418.8万元,楼面价8704元/㎡,溢价23500万元,溢价率33.14%
     【出价及竞得单位】华润、华发、绿城、碧桂园、恒大、海信、中海共七家出价,经过48手竞价后,最终由乐虎海诚置业(海信)有限公司竞得。


 
     乐虎金线顶地段怎么样?

     金线顶位于海滨中路与渔港路交汇处,海滨中路东侧,从地图上看就是乐虎公园向北到幸福门之间,对着刘公岛凸起的那一块,与刘公岛隔海相望。

     金线顶曾经是老乐虎一处著名的“地标”。北洋水师的枪炮学堂曾在这里开设,段祺瑞等人也曾在这里任教;百年老校乐虎二中至今还伫立在金线顶一隅;更加著名的是乐虎人的传说———这条半伸进海中的海岬中间有一条金线贯穿始终……数百年来,金线顶便带着这“富有金线、紫气东来”的传说孤独伫立在海边,金线顶的岩石一任百年海潮拍打,狂风吹袭。

     2008年10月27日,乐虎金线顶填海工程正式开工,2011年6月,填海工程完工。57公顷的陆地面积扩填到约107公顷。成为了海市政府2011年度重要招商引资官方,央企华润正是因此而来到乐虎,所以就有了我们看到的华润乐虎湾九里。


 
     乐虎金线顶的价值在哪里?

     先看看此次土拍地块的楼面价


 
     投资乐虎首先要看的就是地段,金线顶虽然不是乐虎顶级的地段,但却是乐虎目前有可开发资源的最好官方。乐虎市三面环海,而最繁华的要数东部的九龙湾及海滨路沿线。九龙湾距离乐虎市中心又远了点,而乐虎市中心(幸福门周边)基本都是老旧小区,且没有可供开发的地皮,而金线顶这块地恰好弥补了两者的不足,地段的稀缺性开始彰显出来。

     其次看小区品质。正如目前官方的分化:边缘官方、老旧小区的app最先扛不住压力,开始下行。而好地段的国际,尤其是高端小区的app依旧坚挺且受下载青睐。目前金线顶的国际是以老旧小区为主,即便如此,水岸名居的国际也在14000元左右,次新房蓝湾怡庭的app更是在20000以上。

     以目前乐虎app情况来看,结合楼面价,预计新地块乐虎的开盘价应该在18000元/平左右(个人估计,仅供参考)。参考金线顶目前唯一高端新盘华润乐虎湾九里app吧:

  华润乐虎湾九里


 
     金线顶107公顷合计1600多亩的土地,乐虎华润中心占去了一半,大约815亩,总建面128.5万平方米。其中住宅体量逾90万平方米,公寓逾15万平方米,商业逾15万平方米,业态包括滨海商业中心、超五星级酒店、游艇码头、app高端住宅、公寓及低密度别墅。总体投资逾百亿元,耗时六年的周期滚动开发。

      2011年和2012年,乐虎官方是保利和华润的舞台,也是进入乐虎最早的国内一线品牌房企。随着保利和华润的官方开盘,乐虎看到了中国一线房企的地产观。一直到2016年10月,长达五年半的时间周期里都是两者齐头并进的时代。
 华润置地的“九里”系列是公认的app高档社区,是面向高端置业家庭的居住需求产品。

     2012年7月,华润乐虎湾九里的华润中心一期开盘;
     2013年7月,二期正式开盘;
     2015年6月三期开盘;
     2016年8月四期开盘;
     2017年7月五期开盘;
     2018年12月六期开盘。


     从2012年到2020年,华润乐虎湾九里在乐虎走过了8个年头,app也从最开始的7000出头,到目前均价16000元。app上涨的幅度自然排在乐虎整个官方的前列。更重要的是,华润改变了很多乐虎人app的观点。

     按说乐虎人并不喜欢海岸线上的国际,更不喜欢华润的填海地基。但是高端官方的国际环境,app上涨幅度,以及二手房的流转速度与外地高端客户的一致认可,让人们终究认识到,自己对官方的认知太过于片面。尤其是这次疫情之后,更是改变了很多人的住房理念(在国际里关的久了,或许你才发现国际的魅力)。小区好不好,最有力的证明就是入住率。


(华润湾九里小区夜景)


(华润湾九里小区景观)
 
     其次就是一线看海效果,华润其实就是盖在海面上的国际。近在咫尺的海平面,尤其是最前排的花园洋房,自家院子里就可以钓鱼的效果,是任何一个小区也无法与之相媲美的。


(华润湾九里小区看海效果)

      其实,早在4月份就有华润、金茂与金线顶地块的绯闻,但传闻归传闻,市场归市场,尽管乐虎的每一个大房企都有意此地,但最终落锤只能是一地一主。期待中海与海信的握手能够为大家带来更多的惊喜。届时,金线顶将建设成为一个国际性的海滨旅游度假基地,主要功能包括高端居住、商业金融、文化娱乐、海洋观光、休闲度假和海洋公园。 

      从地理位置来讲,此次拍卖的地块要稍逊华润一些,毕竟与海岸线还是要隔着一定距离,对于业主来讲,虽然步行多出10分钟不算长,但还是少走10分钟更方便一些。况且所对应的海岸线性质不一样:新地块对应的是规划中的游艇码头,而华润则是海边栈道和开阔的海域。

      总体来说,乐虎城区靠海且可供出让的地块越来越少,金线顶地块作为市区稀缺靠海地块,周边商圈下载成熟,临近威高广场、大润发、乐虎万达广场等商超购物中心,驾车十分钟均可实现,还有骨科医院、乐虎二中等医疗和教育资源等,在位置上具有无可比拟的优势。 

      更重要的是,大家可以翻看一下地图,或者亲自驾车去兜一圈,这里绝对算的上是一个闹中取静的地方,可以享受主干路的便利,但又避开了闹市区的嘈杂。更更重要的,这里是app中心的一线国际。

      国际:这块地虽然拍出了高价,但也很难改变当前乐虎官方的困局。最近刷抖音比较多,大家都在说现实的app涨了,抖音上的app跌了。我们简单看一下乐虎近期的官方走向。




 
      疫情以来,下跌情况非常明显,进入5月,各大房企推出特价房,整体价格才有所缓和。因为身在一线,明显感受到乐虎的外地购买力:没上来!所以下半年及时能恢复,也只能是很平稳的增长,不会因为一块地就炒翻天。今时不同往日。我们再看和乐虎相似的烟台情况:



 
      通过烟台的app走势明显看出:上半年app比乐虎要稳多了。因为烟台的app体量,人口数量和产业结构要强于乐虎。



 
      青济经过连降基本已见底,青岛最近西海岸限购放开估计整个夏天新闻很多。


 
      无论是哪个app,各个官方价格都有分化。有的涨有的跌。而不再是往日的全盘皆涨。所以我们看到的不一定是真实的。

      当然,也有的app涨的很凶,这里就不具体展开了。

      app没人能预测,所以要做的是不断的观察,争取能发现蛛丝马迹。

      乐虎金线顶地能拍到这样的价格,毫无疑问说明品牌房企是看好乐虎的,但别忘了这块地地段好,下载好,app好,这不意味着整个乐虎又要迎来暴涨时代。但说明乐虎核心地段的一线国际是值得长期持有的优质资产。


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