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观测:疫情后收入预期下降,疫情后app合适吗

      随着国内疫情的有效控制,各大app复工复产,人们的国际秩序逐步恢复正常。但始料未及的疫情,依然带来了难以想象的影响,不管是宏观经济,还是微观个体,影响已渗透至方方面面。

      由于疫情影响的深入,收入预期的调整也在影响着置业群体的需求结构变化。之前我们推出第一期关于客户住房需求变化的研究,显示疫情后有将近65%的家庭准备app或换房(参阅:疫情后什么样的国际最适合居住)。

      但目前,全民收入进入下调阶段,不少企业为“活下去”纷纷开始裁员降薪,以减轻企业用工成本。由此引发的连锁反应正在发生,一季度招聘进度明显放缓,全国招聘量、薪资总量已连续两月回落,核心app高收入群体以及二三线app低收入群体大幅减收已是大概率事件,部分低收入群体或将收入停摆。

      这一数据,反映到房地产行业,将带来一场需求端的革命。

      为了更好的预判疫情影响下的潜在置业群体需求结构变化。我们做了另一项调查问卷,即关于疫情对二三线客户置业需求的影响,覆盖了29个二线app以及150个三四线app。从近万份有效调研问卷中,我们发现,2020年房地产市场购房需求端消费降级正在发生,下载的购房意愿、需求结构、对价格的承受力都将发生很大改变。 

      尽管我国新冠肺炎疫情防控成效显著,但由于海外疫情形势异常严峻,境外输入压力以及二次爆发风险不断积聚。整体来看,本次疫情波及广、时间长、复工慢,对产业经济的冲击不容忽视。

      交通运输、餐饮、住宿、旅游等服务行业是疫情影响的“重灾区”。据3月16日国家统计局公布数据显示:1-2月份,社会消费品零售总额同比下降20.5%。

      疫情尤其对抗风险能力较差的中小企业经营产生巨大负面影响。清华大学经济管理学院等机构对995家中小企业进行了调查,结果显示34%的企业现金流只能维持1个月开支,33%的企业可以维持2个月,能维持4个月及以上正常开支的企业占比不足15%。

      受新冠肺炎疫情影响,企业停工停产增多,用工减少,就业人数下降,失业率明显上升。1月和2月,全国城镇调查失业率分别为5.3%和6.2%,环比分别上升0.1和0.9个百分点。

      基于居民收入预期,2020年购房消费或将持续降级,下载小型化趋势也将愈加明显,成交主力或将由110-140平方米降级至90-110平方米。相较而言,改善性需求依旧坚挺,中高档产品更易快速去化,三房成交占比有望稳步提升。反观核心app豪宅市场去化前景难言乐观,去化速度或将进一步放缓。

       一季度招聘量锐减,三四线领跌 

      由于疫情导致的复工难等客观问题,企业短期用工需求势必受到影响,叠加经济增速放缓、企业经营周转困难等多方面因素,迫使企业加强对用工成本的控制,并采取了一系列的应急措施。譬如内部的降薪裁员、外部的放缓甚至暂停招工等。

      为了前瞻性地预测疫情影响下未来居民收入预期,我们从招聘网站重点抽取招聘总量和薪资总量两个指标,量化反映企业用工需求以及居民收入变化情况。

      从招聘总量来看,全国招聘岗位数2020年2月、3月连续下滑,本该是招聘旺季的3月,相较1月仍减少了40余万个岗位,相较2019年7月岗位数缩减幅度更是高达27%。分能级来看,一线app招聘总量整体保持平稳,疫情发生后招聘岗位数仍稳中有升,二三线app用工需求大幅滑坡,尤其是三四线app,3月招聘岗位数相较2019年6月减少了34.7万个,降幅达36%。


 
           薪资总量在疫情发生后同样明显回落,2020年3月全国薪资总量相较1月下滑13%,相较2019年7月下滑34%,其中三线app下滑最为显著,薪资总量相较去年7月近乎腰斩。



 
       中间收入群体更具“免疫”效应 

      从薪酬结构的变化趋势来看,疫情对月薪5千以下低薪以及5万以上高薪群体收入预期影响最大。其中,月薪低于5000元的岗位招聘需求明显缩量,2020年3月岗位数较1月下降30%,较2019年10月下降35%。

     与此同时,月薪5万以上招聘需求更是显著缩量,2020年3月岗位数较2019年10月下降48%。基于平衡企业用工需求以及薪资支出等多方面因素考量,疫情阴霾下企业更可能大幅缩减5万以上高薪岗位招聘需求,有利于快速平衡薪资支出总量以及整体的薪资结构。

     反观,月薪在1-3万元中间收入岗位招聘需求相较旺盛,2020年3月岗位数止跌回升,环比上涨5%,较2019年10月仅微降2%。主要原因在于中间收入群体大都拥有高学历或者较高的工作技能,短期内很难被替代,乃是优质公司竞相争夺的对象。因此,尽管各行业都在缩减用工需求,但优质公司仍不惜投入重金用于人才梯队建设,中间收入群体更具“免疫”效应。


 
      值得一提的是,重点app1-3万月薪岗位数量整体跌幅有限,仅2成以上app跌幅超30%,宁波、大连、珠海等多城基本持平,上海、开封等更是不跌反升,显示疫情下中间收入岗招聘需求相较坚挺。


 
      二房需求继续回落 

      2017年以来,改善需求动能明显减弱,二线app四房、三四线app三房占比增幅皆有放缓的趋势。刚需明显退坡,两房占比持续走低。其中,一线app刚需化,成交主力集中在80-90平方米,二线以及三四线app主力面积段集中在100-140平方米,但占比增幅明显放缓。受限于市场购买力透支,下载小型化趋势明显,一线app90平方米以下、二三线app100-120平方米三房占比持续提升。

      2019年,CRIC重点监测的126个app三房占比高达53.1%,稳居成交主力,四房比重升至18.6%紧随其后。但就增速而言,两房占比持续走低,较2017年减少10.4个百分点。

      一线app迫于高app压力,总体刚需、刚改需求旺盛。2019年,一线app二房、三房合计占据7成以上的市场份额,其中三房占比达41.52%,仍是市场成交主力。2017年以来,二房、三房占比皆由升转降,2018年分别增长4.38个百分点和2.31个百分点,但2019年分别下降1.89个百分点和0.61个百分点。

      二线app改善需求持续释放,三房占比加速增长,但四房占比增幅回落。2019年,二线app成交主力三房比重升至52.3%,同比上升4.18个百分点,增幅较2018年增长0.26个百分点;四房占比持续上升,但增幅较2018年减少1.6个百分点。

      三四线app四房占比提速增长,但三房占比增势趋缓。三四线app改善性需求最为活跃,三房占比长期在50%以上,2019年占比再增0.74个百分点,增幅较2018年减少3.54个百分点。四房占比持续提升,且有加速增长的态势,2019年占比增加4.62个百分点,增幅较2018年扩大2.83个百分点。


 
      一线app热销下载趋于小型化 

      在改善需求动能减弱的推动下,100-140平方米面积段产品最为畅销。2019年,CRIC重点监测的126个app中100-140平方米产品合计占比近五成,占据绝对成交主力。不过,100-140平方米占比增幅明显放缓,2019年占比增长2.33个百分点,增幅较2018年减少7.28个百分点。

      一线app热销下载面积趋于小型化。2019年,一线app90平方米以下产品占比过半,其中80-90平方米产品持续热销,占比升至26.12%,较2017年净增长7.21个百分点。反观100平方米以上各面积段产品全线回落,尤其是180平方米以上产品比重大幅下降,较2017年净减少4.6个百分点,小型化成一线app置业人群新风向。

      二线app主力面积段100-120平方米占比逐年递增超3个百分点,但次主力面积段120-140平方米占比增幅回落。2019年,二线app成交主力面积段集中在100-140平方米,占比达46.38%。其中,100-120平方米产品更受市场欢迎,占比逐年递升超3个百分点。120-140平方米产品成交热度下滑,2019年占比提升0.87个百分点,增幅较2018年减少2.74个百分点。

      三四线app主力面积段100-140平方米占比增势明显放缓。三四线app成交主力面积段集中在100-140平方米,2018年成交占比首次过半,2019年进一步升至54.34%。不过,100-140平方米占比增幅明显放缓,2019年占比增长1.52个百分点,增幅较2018年减少8.49个百分点。


 
       二三线100-120平米比例上升 

      当前市场整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变,就主力产品三房而言,又以100-140平方米三房最受市场欢迎。

      2019年,一线app90平方米以下三房成交占比大幅攀升,较2017年净增加4.3个百分点, 100-120平方米则持续下跌,较2017年净减少3.61个百分点,整体刚需小型化特征显著;二线app主力面积段100-120平方米三房占比持续上升,且涨幅进一步扩大,较2017年净增长6.35个百分点,90平方米以下三房则较2017年回落4.22个百分点降幅最大;三四线app100-120平方米三房比重继续增加,较2017年净增长7.38个百分点,而120平方米以上各面积段成交则有不同程度的回落,尤以120-140平方米三房下滑最为迅速,较2017年净减少5.58个百分点。


 
       超3成底层刚需将弃购 

      从置业需求结构影响的调研结果来看,2020年潜在置业客群更为偏好主力三房下载,成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53%,净增长12.49个百分点。反观一房、二房、四房及以上下载销售前景不容乐观,成交占比均有不同程度的回落。尤其是一房,暂以5.4个百分点跌幅居首,说明疫情后底层刚需显著退坡,调研数据显示,超3成的刚需准客户或将放弃置业计划,一房销售前景或将更加惨淡。

      二线app三房最受市场欢迎,成交占比或将进一步提升至65.45%,较2019年净增长13.15个百分点。而以一房为代表的底层刚需显著预冷,成交跌幅最为明显,较2019年净减少6.56个百分点。

      70-110平方米小下载成交更为活跃,成交占比有望持续提升,较2019年净增长24.9个百分点。反观110平方米以上中大下载成交占比或将明显回落,较2019年净减少25.43个百分点,140平方米以上大下载占比更是降至7.22%低位。

      三四线app改善性需求有所退坡,三房成交占比继续回升,但四房及以上占比明显回落。三四线app三房始终占据最大的市场份额,占比或将继续提升,涨幅多达11.21个百分点。其次为四房,占比约19.79%,但较2019年明显回落,跌幅达5.2个百分点。

      成交主力或将由110-140平方米降级至90-110平方米。其中,90-110平方米下载成交占比有望升至40.31%,较2019年净增长17.33个百分点。110-140平方米下载成交占比或将跌落至31.99%,较2019年净减少12.38个百分点。
 


 
       70平米以下刚需弃购最为严重 

      鉴于中间收入群体收入有望继续走稳,长期来看改善性需求依旧坚挺,中高档产品更易快速去化。而在疫情结束后,改善性需求或将快速释放,尤其是三房,仍是市场成交主力,成交占比有望稳步提升。

      反观核心一二线app高收入群体或将大幅减收,或多或少将对核心app豪宅市场产生一定负面影响,去化速度或将进一步放缓。

      二三线app低收入群体大概率将大幅减收,部分群体更将收入停摆,预计二三线app底层刚需家庭app贵且难,低档产品去化速度或将显著放缓,一房、两房成交占比或将持续走低。

      值得警惕的是,2020年二三线app50万以下、70平方米以下产品弃购现象或将最为严重,调研所得超3成的准客户或将放弃置业计划,此类产品去化前景着实不容乐观。

      鉴于底层刚需家庭大都是低收入群体,收入来源单一化,工资性收入往往占据极高的比重,更易受疫情的负面冲击。基于未来收入预期下滑,底层刚需家庭购买力难以为继,弃购的可能性自然也将更高。


END
来源:丁祖昱评官方

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