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中央会议定调地产,11月全国官方依旧压力山大

国内官方 丁祖昱 2019-12-17 09:37:52 查看评论 加入收藏
      12月16日上午,统计局公布了前11月份全国房地产开发投资和销售情况,总体来看,1-11月行业数据,销售持稳,1-11月销售面积同比增0.2%,维持正值;开发投资额同比增速虽维持降势,但依旧保持着两位数的高增长,房企新开工意愿略有不足,土地购置面积累计增速稳步回升,房企拿地态度依旧谨慎。

      结合上周中央经济工作会议对于部署2020年住房领域的相关提法以及近期部分app的政策变化,我大致有以下几点想法:

      (一)大力发展租赁,市场空间较大

      首先,中央经济工作会议上重申了过去几年对房地产的相关要求:要加大app困难群众住房保障工作,加强app更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房;要坚持国际是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳app、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

      总体来看,对房地产大方向没有变化,但是有几个点,我认为还是有必要关注一下:一是“全面落实因城施政”的提法,实际上是让各app根据自身市场的实际情况来进行政策方面的调整,当然最终的目标还是“三稳”,但这里的“三稳”既包括不要让地价、app和预期上涨,也包括不要让地价、app和预期下降,我觉得这个“稳定”是相对的。

      二是提及“大力发展租赁住房”,租赁市场其实有段时间没谈了,而且这两年租赁市场确实在发展过程中出现一些问题。这次重申租赁市场,和前两年刚刚提出租赁市场,我认为还是有显著差异的。实际上从反复重申中也可看出,未来租赁市场仍有比较大的空间。在“房住不炒”之后,居民购房的迫切性会显著下降,那么租房的占比,特别在年轻人中的占比还会进一步的提升,购房的年龄也会随之缓慢上升,租房市场仍需要进一步的规范发展,这一次强调租赁市场,还是别有深意的。

      综上,当前中央经济工作会议的各项提法,其实也说明了之前对房地产调控也取得一定的成效,那么接下去,我认为,更重要的是要保持房地产稳定、健康的发展,然后也要保证其对经济的贡献度,主要还是要发挥压舱石的作用。

      (二)西安预售资金全监管过犹不及

      随着中央经济工作会议的结束,12月13日,西安市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿)》《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿)》,对商品房预售资金实行全程、全额监管。这个政策在全国各app中,其实也算是比较少见的。

      从政府的角度,肯定是担心年末将至,开发企业挪用资金,造成工程款延期,农民工工资拖欠等一系列支付问题,甚至会出现官方烂尾。当然这样的顾虑也和当前市场有一定关联,在官方下行压力逐步增大之后,政府有这样的担心,其实也在情理之中。

      但从另一个角度来讲,至少目前没有看到所谓的大面积烂尾情况的发生,这样“一刀切”的操作模式,实际上会对企业现金流产生比较大的影响,因为每个企业预先都会有现金流的计划和安排,而政策突然的变化无疑会打乱房企原先的节奏,从某种程度上来说,也可能会加剧房企现金流的压力。

      那么对于房企而言,也许保住了西安的部分官方,但是可能会对全国其他app的其他官方,产生意想不到的影响。

      总体来看,西安资金监管政策的出台,的确有些极端和让人始料未及,如果其他app跟进的话,对企业的影响无疑是巨大的。

      因而政府还应具备一定的全局观,更应该从稳定市场的角度去思考,而不应该从管头,管脚,管钱,管细节这些方面,把企业全部束缚住,这个实际并非是经济工作会议的初衷。

      (三)1-11月销售面积同比增0.2%

      从刚公布的前11月份销售情况来看,“银十”持稳后,11月销售面积、金额环比增幅均超10%,销售面积累计同比增速维持正值:单11月数据来看,与10月相比稳步回升,表现略好于去年同期,销售面积15654万平方米,环比增11%,同比增1.1%;销售金额14589亿元,环比增13%,同比增7.3%。

      而从1-11月累计数据来看,面积、金额同比增速保持小幅增势,整体趋稳,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中东部和东北地区销售面积虽同比齐降,但降幅均有收窄趋势,西部地区购房需求依旧坚挺,1-11月商品房销售面积为41238万平方米,增长3.8%。考量到年末将至,房企业绩冲刺在即,供应放量也会一定程度上带动12月成交的稳步增加,同时受去年基数较低的影响,全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。


 
      (四)1-11月开发投资额仍将保持两位数增长

      从11月单月开发投资额来看,本月全国房地产开发投资额小幅增长,为11662亿元,环比上升0.59%,同比增长8.4%。从累计数据来看,开发投资额增速高位维持,不过降势已定:2019年1—11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1—10月份回落0.1个百分点,维持下行趋势。就目前的市场情况来看,预期年内的开发投资额增速仍将维持两位数增长,不过介于整体金融环境趋紧的背景下,房企资金层面相对紧张,一定程度上抑制了其拿地投资的积极性,12月预期开发投资额累计增速仍将维持小幅微降或与本月持平。


 
      (五)房企新开工意愿略有不足

      而从新开工这块来看,11月新开工面积为19560万平方米,较上月小幅回落1.84%,同比下降了2.88%,房企新开工动力略有不足。从累计数据我们也不难看出端倪,1-11月房屋新开工面积205194万平方米,增长8.6%,增速回落1.4个百分点,保持降势,这点也符合预期,随着年末将至,房企的重点主要聚焦于销售业绩和资金回笼,新开工意愿难免不足。


 
      1—11月份,房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1—10月份收窄2.1个百分点,自7月以来,房企的拿地积极性还是有了稳步回升,降幅不断收窄,总体好于2019年上半年。不过随着官方转冷,房企的拿地态度还是比较谨慎的,预期这样的趋势还将延续至12月。


 
      (六)下行压力仍在,但今年略好于去年

      综合来看,可以发现,当前市场一方面销售整体趋稳,上涨动力略有不足;另一方面,年末将至,房企投资开发热情不高,新开工速度放缓,拿地态度相对谨慎,转冷迹象显著。预判2019年全年,我大体有如下几点结论:

      一是按历年规律,12月都将有一轮放量,2019年全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局,不过介于去年四季度销售情况并不乐观,即便今年略好于去年,整体行业下行压力仍然是比较大的

      二是房企开发投资额累计同比增速仍将逐月回落,不过仍处于10%以上高位。

      三是下月新开工量有望与本月持平或保持小幅微增,土地购置面积增速维持增势,不过介于房企资金面趋紧,增速仍将保持负值,房企年末拿地态度还是较为谨慎的。




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