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环京市场:河北官方热也政策、凉也政策

国内官方 丁祖昱评官方 2019-12-16 15:35:45 查看评论 加入收藏
      近年来,京津冀坐享多项重磅规划利好,前有京津冀协同发展被上升为国家战略,后有雄安app的设立。然而,对于整个京津冀地区来说,受供给侧改革去产能、环保限产等多方面因素影响,京津冀地区陷入产业结构调整阵痛期,各app经济呈现两极分化格局。

      在这其中,河北省由于产业结构单一化,过于依赖重工业,整体官方表现不佳。

      近期,我们实地调研了唐山、保定、廊坊3城,发现这三地的调控政策持续高压,唐山、保定和廊坊皆限购、限贷,保定还限售,除唐山因供应偏紧市场延续高热度之外,保定、廊坊在调控政策打压下市场持续低迷。



1、人口规模虽大 销量却以本地地缘性客户为主
 
      从唐山、保定、廊坊3城的人口来看,唐山属河北省经济强市,2018年GDP总量接近7000亿元,甚至高于省会app石家庄,常住人口接近800万人。保定、廊坊虽然其制造业受环保限产影响颇大,且服务业能级偏低,2018年GDP总量略超3000亿元。但2018年末保定常住人口接近1000万人,廊坊也有接近500万人。

      然而,从客户结构来看,无论是唐山,还是保定、廊坊,其主力客群都开始回归本地地缘性客户,在这其中唐山的本地人爱app、不爱卖房,户均2-3套,唯有买新换旧改善居住品质。保定市场两级分化,改善大下载、刚需小下载较易去化,中间档产品去化困难。廊坊则受限于本地客户购买力,低总价、小下载产品更易去化,大下载产品去化偏慢。


2、唐山供地严重不足 保定、廊坊降价成常态
 
      据CRIC统计,唐山市场整体供不应求,房企不愁卖,2019年前8月唐山仅完成30%供地计划,且以20-30亩小体量地块居多。在供地严重不足的影响下唐山自2019年以来多官方调价,月均涨幅2%,累计涨幅2000-3000元/平方米。2019年8月,唐山暗地放松限购,本地客户无需验资,市场进一步升温。2019年1-9月,唐山商品住宅累计成交332万平方米,同比增长88%。

      据了解,早前由于市场不规范,曾产生了较多小产权房,出现了本地开发商资金断裂跑路的现象,直至2017年仍有十余个烂尾楼,然而在地价app上涨推动下,烂尾楼现已被品牌房企收购殆尽。


 
      与唐山市场的火热不同,保定市场在2015-2017年期间持续火爆,全民炒房,app由15年6、7千涨至16年1万,17年进一步涨至1.5万。

      然而随着2017年“四限”调控层层加码,保定市场逐渐回归理性,市场需求也由投资性需求转向本地自住性需求。

      2019年,保定市场前高后低,一季度市场转暖,二季度市场下行,三季度继续恶化。1-9月累计成交347万平方米,同比增长95%。

      与此同时,受制于房企融资环境持续收紧,本地中小房企也开始纷纷出现资金链断裂,民间借贷、信托等集中暴雷现象,导致官方交房困难甚至烂尾。受此影响,五证齐全、施工进度成下载关注焦点,购房决策周期拉长,来访客户转化率由原先的3:1、4:1提升至10:1。


 
      廊坊的市场与保定市场一样在限购前后呈现冰火两重天格局,2016年北京外溢投资客进场,廊坊市场出现抢购潮,近乎无房可卖。

      直至2017年,廊坊落地限购,非户籍家庭连缴3年及以上社保限购1套,北京投资客退场,本地客群购买力明显不济,市场显著转冷,成交量连续两年大幅回落。

      2019年,廊坊市场未见实质性好转,成交量虽明显回升,但整体仍处低位。1-9月累计成交249万平方米,同比增长92%。


 
      正是在这样市场低迷的环境下,保定、廊坊市场行销、降价等开始常态化,譬如保定打99折降价、销售均价减200等,但整体折扣力度有限。而廊坊的营销突围方式则有通过40-50人销售团队下沉至周边郊县拓客行销,推出一口价底价成交的特价房,app赠送车位券、家电等。

3、投资性需求退场 环京app市场持续低迷
 
      综合而言,河北省除邯郸、石家庄、唐山市场稍好之外,其余环京app市场持续低迷,在调控政策打压下,北京外溢投资性需求退场,本地居民购买力多有不济。

      在这其中,唐山在2019年8月15日暗地放松限购后,房地产市场进一步升温,凤凰新城再出新地王,地价上涨倒逼app上涨预期。

      保定则因为调控政策持续高压,2019年一季度市场转暖,二季度市场下行,三季度继续恶化。虽然受惠于雄安app远期规划利好,白沟市场较为火爆,不限购的公寓产品现抢购潮。但由于其地方财政受限,供地以一级市场开发为主,本地房企拿地有优势,外来房企进入门槛偏高。

      廊坊近年来未见实质性好转,2019年成交量仍处低位。受惠于北京市政府正式搬迁通州区,上半年北三县市场快速升温,但在一波炒作行情之后,市场再度陷入低迷。

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