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“集中供地”新政尚未满月,非重点app楼板价开始创新高

自2月23日天津率先发布“集中供地”新政后,多个app紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件,随后传出共22个重点app推行土地集中出让制度,涵盖4个一线app和18个热点二三线app,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。
 
截至目前,青岛、天津、郑州、济南、长春5城已经明确政策落地,长春更是于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为新政首个正式执行者。
 
“集中供地”新政主要涉及“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,同时2021年发布住宅用地公告不能超过三次。
 
截止目前,除长春已在3月15日一次性挂出51宗地外,其余21个重点app住宅用地供应量近一个月来仅约113万平方米,涉及重庆、济南、成都、郑州、长沙5个app,并且均为远郊县市地块,重点app宅地供应近乎“中断”。
 
与此同时,非重点app的宅地供应量明显增加,优质地块也出现了明显提升,部分app涉宅地块溢价率已接近或超过100%;南通各区、县地价均已经进入了万元时代。
 

 

01

非重点app土拍升温,长三角受益最大

 

      受“22个重点app集中供地新政”影响,部分重点app已经暂缓了土地挂牌,如北上深。随着重点app的优质地块在短期内面临断供,非重点app的宅地供应量增加明显,如西安、石家庄、贵阳、南宁、南通、温州、徐州、湖州等。

 

      在非重点app含宅地块供应量增加的同时,优质地块的供应也提升明显,如绍兴,接连挂出柯桥、越城多宗优质宅地,其中越城区的则水牌7-2号地块起始楼板价已经超2万元/平方米。

 

图:“集中供地”新政之后非重点app
涉宅土地供应量TOP20app(万平方米)

“集中供地”新政之后非重点app 涉宅土地供应量TOP20app(万平方米)

注:统计时间范围为2月27日-3月17日

数据来源:CRIC

 

      从成交情况来看,在“集中供地”新政出台后,受重点app暂缓土地供应影响,非重点app成交占比显著提升,升至72%,较新政出台前提升了约20个百分点,不仅如此,溢价率也出现了大幅增长,升至20.8%。

 

图:2月末以来重点app
和非重点app成交规模和溢价率(亿元)

2月末以来重点app 和非重点app成交规模和溢价率(亿元)

数据来源:CRIC

 

      CRIC数据显示,在土拍成交总金额大于10个亿、溢价率超过25%的20个app之中,仅有宁波、杭州、合肥三个app为22个重点app名单之列,其余17个app均为非重点app。从官方上来看,这些非重点app高度集中在长三角,其中环沪app表现尤为突出。

 

      除长三角app以外,泉州、东莞以及未在重点app之列的西安和西宁两个二线app市场热度也保持高位。其中溢价率最高的app是泉州,高达121%。

 

图:“集中供地”新政之后典型app涉宅土地溢价率

“集中供地”新政之后典型app涉宅土地溢价率

数据来源:CRIC

 

02

多官方楼板价被刷新,南通进入万元时代

 

      在近期成交的非重点app地块中,我们选取了13宗竞拍轮数超过百轮的典型高热地块,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:所有地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。

 

      其中涨幅最突出的是金华永康市的活塞厂地块,该地块南侧紧邻香樟公园,3公里范围内聚集了市重点小学永康市人民小学、省重点中学永康实验学校等优质学校,且周边商业、医疗等下载也较为完善。该地块吸引了多家房企参与,在经过200轮激烈竞拍后,最终碧桂园以8.39亿元的总价竞得,成交楼面价14626元/平方米,溢价率高达224%。

 

      金华下辖的义乌土地市场也同样火爆,处于宾王板块与梅湖板块交汇之处的原宾王客运站地块,既毗邻宾王商贸区、新光汇及吾悦广场,又与江滨公园一步之遥,地理位置极其优越,同样吸引了多家房企参拍,经过102轮竞价,最终被武汉地产拿下,成交楼板价高达36030元/平方米,创下义乌涉宅地楼面地价历史新高。

 

      涨幅居于第二和三位的是位于南通如东的掘港镇2103-02、2103-03“姊妹”地块,两地位于如东掘港新城版块核芯位置,与实验小学和县政府仅有一步之遥,并且周边汇聚雨润广场、欧尚广场等大型商业购物中心,各类国际下载均十分丰富,两地均经过了数百轮竞拍,最终分别被融创、金地斩获,并且楼面价双双破万,先后刷新如东地价最高纪录。

 

      在市场影响下,启东市场也明显升温,位于城南核心位置的21006、21007地块是近年来启东重点开发官方,其中21006地块起拍楼面价就高达8300元/平方米,经过100余轮竞拍,最终被龙信以7.44亿元的总价竞得,成交楼面价11924元/平方米,溢价率高达44%,该地是启东第三宗突破万元的地块。

 

      随着重点app集中供地新政的落地,南通土地市场再度升温,目前来看,全区、县地价均已经进入了万元时代。

 

表:部分非重点app典型高热地块

价格变动情况(元/平方米)

 

部分非重点app典型高热地块 价格变动情况(元/平方米)

数据来源:CRIC

 

03

部分房企聚焦深耕,向郊县“下沉”

 

      值得注意的是,从官方上看,“两集中”新政落地之后,非重点app的热度上升的同时,高热地块进一步向郊县“下沉”,譬如南通的如东县、启东市、金华的永康市、义乌市,台州的玉环市、临海市、温岭市等等,均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。

 

      究其缘由,主要是受部分房企在“三条红线”后投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线,官方深耕型房企精准布局三四线影响。

 

      整体来看,已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚,在整体投资收紧的情况下,均选择聚焦一二线app,提高优质土储的结构性占比。与此同时,在一二线核心app土地供不应求、拿地金额较大的背景下,部分房企在投资聚焦时,选择了“下沉”。尤其是官方深耕房企,在整体投资收敛的背景下,拿地app减少,更为聚焦官方内的三四线app。

 

      例如祥生,作为持续深耕浙江省的官方型房企,投资行为一直主要集中在浙江省内,2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省app也有新增土储,拿地金额TOP5app分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州。但在9月份以后,祥生仅在芜湖有新增土储,且投资金额占比不足2%,此外其他投资全部集中于浙江省内,以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线app为主,拿地金额TOP5app分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。

 

      整体来看,对于官方型房企来说,投资聚焦官方内三四线app以及1-2个周边核心app成主流方式。

 

      我们认为,随着重点app“集中供地”政策的全面执行,大量土地集中入市,供地整体保持较充裕的状态,由于资金相对有限,房企只能做“最优选”,这对房企资金起到了较好的分流作用。再加上“三稳”要求下,非重点app亦在严控市场热度,典型如东莞已在2月末出台了新一轮的房地产调控政策。在资金分流和随时落下的调控压力下,预计非重点app地价和溢价率势必会得到一定的控制,尤其是近期由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县,市场热度或将明显回落,对于有意于在这些app落子的企业而言,二季度或许是更好的拿地时机。

             

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